这个问题还是要分情况看，有些县城很有发展前景，随着经济持续发展，10年后，这样的县城房价应该是上涨的，房子大概率都会保值、增值；
有些县城这几年房价被推高了，随着产业萎缩、人口外流，这样的县城未来会逐步“收缩”，房子大概率都会贬值。
第一、对县城房价的认识
中国的地盘太大了，情况太复杂了，叠加经济发展的不均衡性，如果用一个结论去评判未来县城房价的发展趋势，可能是不严谨的，不够准确！
整体看，不管是现在，还是过去，甚至未来，县域经济发展都是很不均衡的。经过这些年整体房价上涨带动，县城整体房价已经被普遍推高，几乎很难找到房价便宜的县城。
比如，以云南省目前的县城房价为例，县级城市分为三种类型，目前和过去的楼市都呈现出了不同的发展水平。
01、外溢型县城
外溢型县城往往位于核心城市周边，一般在1小时经济圈内，属于核心城市的卫星城市。
这类县城往往能承接核心城市外溢的产业、人口、资本和部分城市功能，依靠核心城市的发展带动获得进一步发展，这类县城未来房地产仍将继续获得发展，房子仍具有保值和增值功能，很难贬值。
比如，昆明周边的安宁市（县级市）、嵩明县、宜良县、富民县，位于昆明市1小时经济圈内，随着“大昆明建设”的持续推进，昆明未来城市容量会持续扩大，不得不将“夕阳产业”（高污染、劳动密集型、高能耗型、低端制造业之类的）向外迁徙，迁到临近的卫星县城。
就现在来说，已经陆续有汽配城、物流城外迁晋宁区（原来的晋宁县），炼化厂落户安宁，机场及相关产业落户嵩明。其他的诸如中药材市场、机电市场、建材市场、木材市场，等等，也在规划外迁中。
承接这些产业的卫星县城也将因此获得更多的人口、资本、政策，经济大概率都将保持稳定增长，房地产在这些利好刺激下，大概率都将保持稳定发展，房子仍具有保值和增值功能。
配图02、产业型县城
这类县城不在核心城市周边，无法享受到核心城市外溢的产业、人口、资本和城市转移功能，但自身拥有强大的产业，能有效带动县域经济发展，进而带动房地产发展，未来房子仍具有保值、增值功能。
比如，云南省腾冲市，原来的腾冲县，目前仍是县级城市，该县拥有强大的支柱产业--旅居康养业和珠宝玉石行业。
应该说，未来的社会老龄化趋势会持续加深，旅居康业产业应该是朝阳产业，从现在发展趋势看，腾冲的旅居康养产业已经蓬勃发展，带动了县城常住人口的持续增加，经济发展又带动了居民购买力提升，因此，腾冲现在的房价已经直逼昆明，这种行情仍在持续，未来大概率房价都难以发生大跌趋势，房子保值、增值概率很大。
配图03、单体型县城
这类县城可能是大多数的存在。
在地理位置上不靠近核心城市，自身又没有强大的支柱产业，或者说属于资源枯竭型城市，城市经济难以获得稳定发展，城市在前些年冒进扩容后，随着产业萎缩，经济下滑，人口外迁，住房需求减少，房地产大概率都将持续萎缩，房子贬值概率很大，或者说房价长期滞涨，也就等于在贬值。
比如，红河州开远市，也是县级城市，随着矿产资源开采接近枯竭，城市经济增长乏力，人口吸引力有限，城市面临收缩，虽然全国房价在最近几年涨幅很大，但开远房价这些年一直滞涨，没有大的起伏。
配图综合上述三类县城，从过去和目前房价看，前两类县城的房价已经比较高，远高于其他类型的县城房价。比如，腾冲市房价接近省会昆明房价，均价1.5万/平米左右，安宁市房价元/平米左右，但开远房价只有元/平米左右，房价差距是很大的。
第二、10年之后，县城的房子会贬值吗？
通过上述三类县城的分析和比较，10年之后，这样的县城会继续保持分化发展的趋势和格局，房价是与人口和经济相关联的。
01、外溢型和产业型县城房子不容易贬值，更容易保值增值
在人口和经济不发生重大变化的情况下，房价格局是难以改变的。业内评判房价的标准看，短期看金融，中期看土地，长期看人口！
据此分析，外溢型和产业型县城，都能通过核心城市外溢产业和自身培育产业而吸引到外来人口，人随产业走嘛，哪里能赚钱就到哪里去。城市人口不断增多，住房需求就会跟着增多，有需求支撑，房价就会跟随供求关系变化上涨。10年之后，这样的县城房价大概率都是稳中上涨的，房子具有保值增值功能。
02、单体型县城房子未来更容易贬值
反之，城市产业不兴，经济就难以大发展，自然留不住人。人口不断外流，住房需求就会下降，即便商品住宅不新增，房价也会跟着供需关系需求减弱而下跌，房子很难具有保值和增值功能。
从表象上看，经济持续发展了，但房价长期滞涨，或者说房子产生的收益跟不上收入增长速度，其实就是一种贬值。但这样的县城，在中国可能是大多数。
因此，10年之后，不是所有的县城房子都会贬值，可能多数县城的房子都会贬值。但外溢型和产业型县城房子更可能保值增值。
配图第三、县城房子还能买吗？
我的建议是两点：
01、自身需求
不管是在什么样的县城，自身有实际居住需求，该买还得买，只是外溢型和产业型县城，未来房价趋势更多可能会上涨，那么，在这两类县城买房的话，早买早好。在单体型县城的话，现在和未来的房价差异性不会太大，有实际居住需求的话，同样是可以买的，解决好一家人的需求最重要。
要是出于投资考虑，建议就尽量买外溢型和产业型县城的房子，未来保值增值概率很大；单体型县城的房子就不要买了，已经持有这些城市房子的话，建议置换房子到更有潜力的城市。
02、经济承受力
目前，经济能承受，在产业型和外溢型县城，能早买就早买，以后可能价格更贵。经济不能承受的话，加快攒钱，在经济允许的时候就买，不宜拖太久。
在单体型县城，经济状况不是很好，可以拖一拖再买，说不定以后更便宜；经济能承受的话，现在买和以后买，差异性不会太大，因为房价整体是稳定的，在没有外力冲击的情况下，房价也不容易大幅下跌，滞涨和阴跌的概率更大。
配图综上所述，未来10年县城的房子，应该是分化的！有些县城房子会保值增值，有些县城的房子会逐步贬值。
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